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1二线城市房价明年仍存上涨压力调控需差别化

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发表于 2020-1-14 18:21:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
<p>1二线城市房价明年仍存上涨压力 调控需差别化</p>
<p>●随着城市化的推动与经济发展,农村住房也出现了严重的问题。最突出的表现是农村住房大量多余和郊区小产权房大量存在。因此,亟待建立农村住房的商品化、资产化和市场化制度。</p>
<p>●住房调控北京比较好的实惠的白癜风医院的方向是:从以往的行政调控为主转向市场调控为主,从需求调控为主转向供求双向调控,从一刀切的调控为主转向差别化的调控为主。</p>
<p>《中国住房发展报告()》18日由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、《经济参考报》联合发布。报告预测,1、二线城市依然存在房价上涨压力,3、4线城市有稳有跌。出现量价齐降城市数量会再增多,这些城市主要是沿海房价畸高城市,中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。</p>
<p>住房制度存诸多问题</p>
<p>报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,当前中国的住房制度存在5方面问题。首先,住房制度城乡分割,统一市场亟待建立。这类长时间分割致使农村住房多余与小产权房大量存在。中国过去的农村住房制度成功解决了农村人口的住房问题,但是随着城市化的推动与经济发展,农村住房也出现了严重的问题。最突出的表现是农村住房大量多余和郊区小产权房大量存在。因此,亟待建立农村住房的商品化、资产化和市场化制度。另外,由于城乡分割,城市住房价格过快上涨问题更加突出,新转移的农业人口也难以兼顾其在城乡的住房投资与消费决策。综上因素,又致使农村住房多余,城市住房紧张,外来人口住房难以保证等问题。</p>
<p>其次,针对中低收入者的住房供应相对较弱,多层次住房供应体系还没有构成。针对各收入等级居民特点构成不同层次住房供应体系是实现“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和乐居的多层次住房供应体系还没有建立起来,主要体现在:其一,商品房市场投资投机性需求未得以从根本上规范,房产税改革未得以有效推行。其二,针对中等收入“夹心层”的康居工程缺失,中等收入居民住房保障没有解决。其3,针对中低收入居民家庭的保障性住房供给不足且相干制度不完善。其4,公租房定位不清晰,如果其针对对象是“夹心层”的话,目前的比例是远远不够的,并且也不宜大量采取政府直接实物配租的方式;如果是针对低收入家庭,目前的租金太高,补贴不足。其5,居民住房的货币化保障也没有建立。根本上,没有实现货币工资补贴与房价等比例上涨机制。</p>
<p>再次,金融、土地等基础制度不配套,住房改革难以单独推动。课题组成员高广春博士认为,当前宏观调控常常就房地产调控谈房地产调控,金融政策、土地政策等基础制度不配套。1是城乡土地分割,农村非农建设用地不能自由流转,没有建立与康居、安居和乐居三类住房供应相匹配的分类供地白癜风治疗目标制度;2是还没有构建保障性住房金融体系;3是税制改革进展缓慢;4是中央与地方公道财税体制没有建立;5是公道公平的分配制度未建立起来;6是公道的户籍制度没有构成。</p>
<p>第四,宏观调控政策“一刀切”,未能充分斟酌区域差别。</p>
<p>最后,行政管制替换制度建设,长时间制度相对缺位。课题组成员邹林华博士认为,在市场体系不健全及房价过热时采取临时性的行政干预是必要的,但是行政管制只是治标之策,最重要的是长时间制度的建立与完善。但政府长时间采取行政管制代替制度建设,制度建设迟迟未进行,行政管控措施不断加码。不但调控效果边际下落,也带来严重的副作用。具体表现在房产税、多层次住房供应体系及相干基础配套制度建设方面没有实质性的进展,致使不能从根本上较好解决住房市场问题。</p>
<p>城市间分化趋势扩大</p>
<p>展望明年住房市场,报告认为将在整体稳定增长中波动,城市间分化趋势扩大。1、二线城市依然存在房价上涨压力,3、4线城市有稳有跌。出现量价齐降城市数量会再增多,这些城市主要是沿海房价畸高城市,中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。</p>
<p>倪鹏飞表示,这1判断是基于外部环境及内部住房市场主体博弈做出的。在国内外宏观经济环境方面,世界经济对中国住房市场的影响主要通过经济周期、区域住房市场走势、货币政策压力和资本活动四个渠道。从2013年的住房市场的实际发展来看,增进住房市场增长的国际因素更加显著。2013年到2014年,这些增进因素将延续,因此世界经济对我国住房市场的影响趋于扩大。</p>
<p>2013年到2014年,在中央“稳增长、调结构、促改革”的宏观政策目标下,中国宏观经济虽然处在消费投资和需求增长点不十分突出的情况下,但由于城市化、信息化和改革与结构调整等综合气力的作用,依然可以保持中高速增长。在宏观经济保持中高速增长的条件下,就业与物价应当都会保持在公道区间内。宏观经济与房地产既相互促动又不相互过度依赖,这为住房市场的健康发展创造了较为宽松的环境。</p>
<p>从住房市场看,1、二线城市开发商在2012年到2013年销售旺盛及融资状态良好背景下,2013年到2014年资金较为充裕;由于前期拿地热忱高涨,住房供给在2013年基础上有所增加;一些改革措施对开发商预期产生影响,致使预期没有2013年高,并产生一定波动;住房市场供给偏紧状态有所减缓,住房价格上涨压力仍然存在。3、4线城市开发企业以中小企业为主,且库存较多,资金实力不强,开发商预期分化,将会采取降价和持房待售两种策略。</p>
<p>第二,城镇化的延续推动和居民收入的稳定增长,推动自住型需求延续旺盛。一方面,1、二线城市在人口集中、收入增加及投资渠道单一共同作用下,刚性需求强劲,另一方面地方政府存在房价控制目标的束缚,调控政策具有不确定性,从而对预期产生不确定性影响,致使住房需求提早或推后入市,引发价格波动。3、4线城市预期分化,观望气味增加,对房价已下落或接近下落城市的负面影响更强。</p>
<p>第三,1、二线城市存在房价控制目标束缚和需求旺盛推动房价上涨的两难问题,扩大住房供给的相干措施会加大实施,土地供给和保障性住房供给力度将加大。限购、限价及限贷等措施将继续推行。同时还可能实行一些改革试点。3、4线城市土地收入的减少致使财政压力加大。个别城市面临债务风险,主要表现为以土地为抵押的地方融资平台风险。</p>
<p>第四,受国内外宏观经济环境及住房市场发展状态影响,金融机构对住房市场继续乐观,从而保持开发信贷与消费信贷支持力度,有效支持2013年到2014年住房供需。但是1、二线城市已开始风险提示,金融机构对其住房市场较为谨慎,预计2014年融资状态不如2013年。一线城市开发贷款与全国趋势区分不大,但是消费信贷与全国整体趋势区分较大,差别化信贷将更加有力。3、4线城市总体上较为稳定,但是部份城市、部份企业和部份项目融资难度较大,资金支持较为紧张,部份城市融资风险延续增加。</p>
<p>实行差别化区间目标</p>
<p>对2014年的住房调控目标,倪鹏飞建议将房投资增速同比控制在15%到25%;将住房价格增速上限设为居民收入增速,下限为下跌30%;将住房存销比的上限设为18个月,下限设为6个月。“住房调控的主要任务是:平衡供求,调剂结构;稳定价格,加快改革。即:各地根据市场供求状态,采取相应措施,增进市场均衡;加大普通商品住房和保障性住房的供给;保持价格的稳定和理性回归;加快建立市场和政府相结合的城乡一体的住房制度体系。住房调控的方向是:从以往的行政调控为主转向市场调控为主,从需求调控为主转向供求双向调控,从一刀切的调控为主转向差别化的调控为主。住房调控的原则是‘五个兼顾’。即行政调控与市场调控的兼顾,住房供应体系内部的兼顾,不同区域住房市场的兼顾,住房市场预期与基础设施和公共服务改良的兼顾,调控政策与制度改革的兼顾。”他说。</p>
<p>建议改进行政调控,完善问责制度。倪鹏飞说,行政调控是由于住房制度缺失致使住房市场非健康发展而采取的临时性措施。随着主要制度的改革和完善,在住房市场逐渐趋于健康的情况下,行政性调控应及时撤出。在改进行政调控的同时,要完善问责制度。</p>
<p>完善土地供给政策,建立抑制地价过度上涨的机制。课题组成员、宁波大学教授张惠芳建议,国土部应当会同相干部门与城市政府,制定各地年度供地范围、结构、价格的总量与增长区间目标,加北京治疗白癜风的医院哪家好大一、二线城市土地供应,减少3、4线城市土地供应,简化审批程序,完善赵明国问责制度;积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市展开试点:实行土地价格过度上涨致使普通商品房价格过度上涨,超越承受能力部份的一定比例由出让金补贴的制度。</p>
<p>完善差别化的信贷政策,健全住房金融体系。课题组成员、浙江工商大学副教授毛丰付建议,由银监会牵头尽快建构有效的信贷资金细分平台,实行房地产贷款总量范围及增长目标的区间控制的政策。依照一定比例,实行房地产开发贷款、商业贷款的保障性贷款配额制度。展开取消期房预售制度的试点探索,创新房地产开发融资渠道,完善开发企业的债券融资、房地产基金、房地产信托、房地产企业的股权融资等风险控制制度。</p>&nbsp;
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